양도세의 모든것

양도세란?

우리가 보통 '양도세'라고 부르는 것에 대한 정확한 명칭은 '양도소득세'를 말합니다. 양도세는 토지, 건물 등과 같은 부동산 그리고 주식등과 같은 금융 파생상품 등에 대한 양도 또는 아파트 분양권과 같은 부동산에 대한 권리를 양도함으로써 발생하는 이익에 부과하는 세금을 얘기합니다. 더 자세히 예를 들어 풀어 설명하면 이렇습니다. 부동산 특히 주택에 대한 양도세를 예를 들면 주택을 취득할 때의 가격과 매도시 가격 즉 취득할 때보다 가격이 상승하여 매도한다면 이 차이로 발생하는 소득에 대하여 부과하는 조세로 취득할 때의 가격과 필요 경비, 양도 소득 공제 및 해당되는 공제 금액을 뺀 나머지에 대하여 부과가 되겠습니다.

양도세 12억원 비과세 시행

정부는 당초 2022년 1월 1일로 1세대 1주택자의 양도세를 9억원에서 12억원으로 기준선을 상향하여 완화하는 조건을 시행하려고 하였으나 이보다 이른 시점에 시행을 추진하였습니다. 보통 국회가 본회의를 통과한 법안이 정부로 이송되면 국무회의를 상정 의결하고 대통령이 재가하는 절차로 진행됩니다. 이후에 행안부로 보내 의뢰 절차를 밟게 되면 보통 2주 이상의 시일이 걸립니다. 그런데 국회 본의회를 통과한 다음 날 3일 법안을 정부로 긴급 이송 시켜 5일 소요일을 1일로 단축 시켰습니다. 이러한 일정 최소화에 따라서 대통령 재가와 행안부 게재 등의 일정이 앞당겨져서 정부는 국무회의를 7일에 열고 양도세 비과세 기준을 상향하여 조정하는 개정 소득세법을 8일 공포 확정했습니다.

양도세 기준12억원 누가 혜택!?

양도세가 12억원으로 기준이 상향 조정 됨으로써 누가 더 이익인지 확인해 보겠습니다. 결론을 먼저 말하자면 보유 및 거주 기간이 짧을수록 양도세 비과세 기준 상향에 따른 조세 부담이 감소되어 더욱 이득입니다. 2년전에 보유하여 거주하였다는 가정으로 계산해 보겠습니다. 9억원에 취득한 주택을 2년후 15억원에 매도하였고 필요경비는 없는 것으로 하겠습니다. 이경우는 약 7천만원의 양도세과 부과됩니다. 그러나 12억원으로 양도세 기준 상향 조건으로 계산하면 약 2,600만원으로 약 4,500만원이 감소됩니다. 이와 반대로 10년 이상 보유하고 거주로 장기보유특별공제 80% 모두 받았다고 가정하여 계산하면 이렇습니다. 양도세 비과세 9억원에서는 약 1,700만원이 발생하고 상향된 양도세 기준 12억원으로 계산하면 약 1천만원입니다. 그 차액이 약 700만원으로 앞서 거주와 보유 기간이 짧은 사람이 더욱 이익을 봅니다.

이번에 양도세 9억원에 12억원으로 기준이 완화하는 목적은 1가구 1주택자 중 9억원을 초과하여 주택을 매도하고 새로운 주택을 취득하려는 실거주 목적의 사람들에게 혜택을 주고자합입니다. 최근 약 4년동안 주택 가격의 높은 상승세로 인하여 수도권에서는 9억원을 초과하는 주택을 보는 것이  어렵지 않습니다. 이러한 상승이 어느정도 한계점에 도달하였다는 목소리를 내는 전문가들도 있지만 실거주 목적으로 하는 정상적인 거래를 막는 정책이 양도세 비과세 기준 9억원이었습니다. 양도세 비과세가 12억원으로 기준이 상향되어 조정되는 만큼 완화를 기다린 주택 매도자들에게는 큰 혜택입니다.

양도세 계산하기

양도세 계산하는 방법이 있지만 그러한 방법을 설명하기 보다는 요즘 컴퓨터로 양도세 계산하는 방법중에 가장 간단하고 쉬운 방법을 설명하겠습니다. 네이버 검색으로 '양도세 계산기'라고 검색을 하여 보면 '국세청 양도소득 계산기'라고 검색 결과가 나타납니다.

국세청 양도세 계산기를 클릭하면 바로 양도세 간편계산 입력 화면으로 넘어 갑니다. 여기서는 정말 쉽습니다. 본인의 조건에 맞게 양도일자, 취득일자, 양도가액, 취득가액 등을 차례대로 입력하고 하단의 '세액계산하기'를 누르면 결과 화면이 나타납니다. 그런데 지금은 양도세 비과세가 12억원으로 공포된지 얼마되지 않아 9억원 기준으로 계산이 됩니다. 추후 12억원으로 계산 방법이 변경되면 업데이트하여 포스팅 하겠습니다.

대략적으로 양도세 계산을 입력해 보았습니다. 양도가액은 20억원으로 하였고 매입가액, 취득세, 법무사비용, 취득중개수수료 등 대략적으로 현 기준에 맞춰서 입력해 보았습니다.

하단 '세액계산하기'를 클릭하여 양도세 최종 결과 화면을 보기 전에 기타사항에서 '1세대 1주택으로서 2년이상 보유를 했습니까?'라는 선택버튼에서 '예'를 선택했습니다. 왜냐하면 그렇지 않은 분들은 '아니오'를 선택하면 되지만 대부분 거래를 하시는 분들은 2년거주 및 보유를 하고 거래를 한다고 생각하고 양도세를 계산해 보았습니다.

양도세를 계산하기 위해 마지막으로 '세액계산하기'를 클릭하였을 때 나타나는 결과 화면입니다. 자진납부할 세액 즉 양도세가 약 1억2,890만원 나옵니다. 언론에서 발표한 사례와 약 300만원정도 더 나온 결과이지만 거의 근사치 값이 나왔습니다. 아마 양도세 비과세가 12억원으로 공포된 후에는 곧 수정된 양도세 계산기로 나올 거라 예상됩니다. 지금까지 양도세부터 양도세 계산하기까지 양도세의 모든것이었습니다. 끝까지 읽어 주시고 봐주셔서 감사합니다.