투기과열지구 해제 달라지는점 정리

투기과열지구 해제 발표

원희룡 국토부장관이 주관한 주거정책심의위원회가 있었습니다. 이번 심의에서 포커스는 아무래도 최근 주택시장 특히 지방 주택시장에 대한 분위기를 고려한 투기과열지구 및 조정대상 심의였습니다. 세계적인 경제적인 악화 속에서 수도권과 다르게 지방 주택시장은 가파르게 내리막을 타고 있었고 시장 분위기가 많이 침체되었습니다.

그러한 것을 감안하면 충분히 예상할 수 있었던 사항이 아닌가 생각합니다. 대구 수성, 대전 동·중·서·유성, 경남 창원의창 등 6개 시군구 투기과열지구 해제되었고 대구 7개, 경북 경산, 전남 여수·순천·광양 등 11개 시군구 조정대상지역에서 해제되었습니다.

조정대상지역 내용(청색 테두리)

투기과열지구 해제는 자연스럽게 조정대상지역으로 변경됩니다. 변화되는 내용을 살펴보면 대출 부분에서는 LTV 주택담보대출은 9억원 이하는 40에서 50%, 9억 초과는 20에서 30%로 각 10% 증가합니다. 그리고 총부채상황비율 DTI는 40에서 50%로 10% 증가합니다. 분양권의 경우 최대 5년에서 3년으로 축소됩니다. 이렇게 되면 분양을 받고 대략적인 아파트 건설기간이 3년인 점을 볼 때 등기일까지 전매가 가능합니다. 청약 재당첨 기간 제한은 10년에서 7년으로 축소되며 주택 취득시 자금 조달 및 입주계획 신고 의무만 있고 증빙자료 제출은 사라집니다.

세종과 수도권은 유지

이번 투기과열지구 해제에서 관심 있게 지켜보고 제외된 곳이 세종과 수도권입니다. 대전과 인접한 세종은 주택시장 분위기가 하락세임에도 불구하고 제외된 것은 청약경쟁률이 높은 점을 들어 제외되었습니다. 세종은 지역적으로는 지방이지만 관심도는 수도권 못지않은 지역입니다. 그러한 점으로 청약 경쟁률이 항상 높게 나타납니다. 만약 투기과열지구 해제된다면 빠르게 상승세로 전환이 될 가능성이 높다고 점쳤을 것 같습니다. 그리고 수도권은 지방과 다르게 미분양 아파트가 많지 않은 점을 들었습니다. 수도권도 지역에 따라서 편차가 크게 보이면 모니터링 상황에 따라 추가 해제가 필요할 것으로 판단됩니다.

정부 주택안정

이번 발표로 앞선 임대차 시장 안정을 위한 주택 정책과 이번 투기과열지구 해제 발표는 정부는 현 경제상황을 고려한 주택 시장 안정에 포커스 두고 정책을 펼치고 있는 것이 드러났습니다. 앞선 정부에서는 주택 가격의 상승으로 상승 국면을 제어하기 위한 노력을 하였다면 새 정부는 국제적 경제상황 등 전반적인 상황을 판단한 조치라고 보아야 할 것 같습니다.

해제를 한 이유 중에 하나가 현재 높은 금리입니다. 1 ~ 2년 전과 달리 대출을 이용한 주택 매수는 상당히 위험이 따르고 동반하여 현재 주택 경기가 좋지 않은 점을 들었습니다. 정부는 현재 국제 경제 상황에 따라 국내 상황이 좋지 않은 점이 부동산 경제 상황까지 이어질 수 있다는 판단하고 있어 보입니다. 더욱 악화되면 얼어붙은 경기를 살리기 조차 힘든 것을 알고 시행하는 사전 조치로 풀이하면 될 것 같습니다.

조정대상지역 해제 시 달라지는 점

1. 중도금 대출 세대 당 2건 가능
2. 중도금 대출 기존 50%에서 60% 확대(1회 자납 없음)
3. 중도금 대출 시 주택수 무관, 기존주택 처분 없음
4. 신규주택(등기) 매수 시 기존주택 처분 계약서 제출 필요 없음
5. 청약 1순위 조건 세대원까지 가능
6. 청약 재당첨 제한 없음
7. 분양권 중도금 대출, 잔금 대출 시 전입 의무 없음(등기 주택도 적용 동일)
8. 취득세는 3주택 취득부터 중과, 양도세 중과 없음
9. 양도세 비과세 요건 중 거주 없이 보유 2년만으로 비과세

조정대상해제 시 달라지는 점은 앞서 투기과열지구 해제보다 눈에 띄게 확대되는 점이 많습니다. 특히 대출 부분에서는 중도금 대출이 세대당 2건이 가능하며 대출도 60%로 10% 증가됩니다. 거기에 중도금 1회 자납이 없어져 분양권 당첨된 분들은 좀 여유 있는 대출 지원 상황에서 진행됩니다. 그리고 가장 큰 중도금 대출 시 주택수 무관할 뿐만 아니라 청약 시 기존주택 처분 서약을 하지 않아도 가능합니다. 그 외에도 청약 1순위 조건이 세대주에서 세대원까지 확대, 재당첨 제한 없음 등 조정대상해제 지역은 활발한 주택 거래 및 분양이 이뤄지도록 조건이 완화됩니다.